מהי חובת הגילוי המוטלת על קבלן שמוכר דירה "על הנייר"? בית המשפט העליון קבע לאחרונה (ינואר 2022) כי חובת הגילוי מצד קבלן או יזם היא מוגברת, נוכח תכלית החקיקה בתחום רכש הדירות, שנועדה להגן על הצרכן. רכישת דירה "על הנייר" נעשית בתנאים של מידע א-סימטרי, כאשר רוכש הדירה יודע עליה ועל סביבתה מעט, יחסית למוכר הדירה אשר מחזיק במלוא המידע. גם במקרה בו לא היתה הטעיה של הרוכש, ולא הפרה של הסכם המכר מצד הקבלן, ואף לא הפרה של הוראות ספציפיות בדין – עדיין אפשר שתהיה הפרה של חובת תום הלב המוטלת על הקבלן. פסיקות בתי המשפט בשנים האחרונות נותנים ביטוי למגמת הרחבת היקף הגילוי בעסקאות מכירה ורכישת דירה, בעסקאות בתחום תמ"א 38, ובחובות עורכי הדין כלפי לקוחותיהם בעת רקימת עסקאות מקרקעין.
פרטי המקרה:
המערערת רכשה דירת מגורים מהמשיבות, בטרם הקמתה ("על הנייר"). במועד כריתת הסכם המכר, טרם החלה בניית הפרויקט וטרם ניתן לו היתר בניה. כדרכן של עסקאות כאלה, המערערת לא יכלה להתרשם באופן בלתי אמצעי מהדירה ומתכונותיה, אלא נאלצה לדמיין את הדירה בעזרת המצגים שהוצגו לה על ידי המשיבות. בין יתר המסמכים שנמסרו למערערת, הועברו תמונות הדמיה של הפרויקט. בתמונה הופיע, וכך גם הובטח, כי הדירה תהיה פתוחה לנוף, מכל צדדיה. להסכם המכר צורפו מפרט ותכניות מכר לפי צו מכר (דירות) (טופס של מפרט), התשל"ד-1974. כן צורף תשריט העמדת המבנים בקומת קרקע. בטרם נחתם הסכם המכר, הוגשה ע"י המשיבות בקשה להיתר בניה לבניין. לאחר שניתן לבניין היתר בנייה, והמערערת חתמה על "נספח קבלת היתר בניה". לאחר שהבניה החלה, הבינה המערערת שהנוף מהדירה נחסם באופן ממשי. המערערת פנתה למשיבות בטענה לפיה במהלך המו"מ הוצג לה שדירתה תהא פתוחה לנוף בכל היקפה, והצדדים ניסו לנסות להגיע לפתרון מוסכם, אך זה לא נמצא. המערערת הגישה תביעה לבימ"ש המחוזי בטענה למצג שווא במשא ומתן. היא עתרה לקבלת הסעדים הבאים: ביצוע בקירוב של הסכם המכר באמצעות החלפת הדירה, בדירה אחרת בפרויקט, וכסעד חלופי תבעה פיצוי כספי. התביעה נדחתה ומכאן הערעור (ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ).
פסיקת בית המשפט העליון
מערכת היחסים המשפטיים בין בעלות הדין
היחסים המשפטיים שבין המערערת, כרוכשת של דירה "על הנייר", לבין המשיבות, כמי שמוכרות דירות כאמור לציבור במסגרת עסקיהן, משתייכים "לחוזים מיוחדים אשר נשלטים על ידי מערכות דינים מיוחדות, רגולטוריות בבסיסן". מערכות דינים אלו נבדלות מהמערכות המקבילות אשר חלות על חוזים מסחריים רגילים, נטולי היבט צרכני או היבט רגולטורי אחר. כפי שנפסק ב- ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ –" … בתי המשפט חייבים לעשות שימוש בכלים הרגולטוריים שהופקדו בידיהם כדי לכונן הגינות, למנוע שימוש לרעה בשליטה בשוק על ידי תאגידים רבי עוצמה, להגן על הצד החלש מפני ניצול על ידי הצד החזק, ולהבטיח את אינטרס הציבור בהספקה נאותה של מוצרים ושירותים חיוניים."
במסגרת עסקאות כאמור, מוכר הדירה – יזם מקרקעין או חברה קבלנית – אוחז בידו גם בעודף כוח. ניהול הפרויקט בהיבט התכנוני, לרבות השגת היתרי בניה ושינוי ההיתרים הקיימים, מופקד באופן בלעדי בידיו, מבלי שלרוכש הדירה יהא מעמד כלשהו בהליכי התכנון והרישוי. במילים אחרות: רוכש של דירה "על הנייר" מקבל לידיו במועד כריתתו של הסכם הרכישה, לצד הביטחונות לכספו אשר נדרשים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, והתקנות שהותקנו מכוחו, ולצד הגנות רגולטוריות נוספות, אשר באות מכוחו של חוק מכר דירות, מידע שמתאר את דירתו ואת סביבתה – הא ותו לא. את הדירה עצמה אין הרוכש יכול לראות ומסביבתה אין הוא יכול להתרשם במו עיניו. בנסיבות אלו, מחובתו של מוכר הדירה – חברה קבלנית או יזם מקרקעין – לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש הדירה יכיל את כל הפרטים הרלבנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה; קרי: את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה ואם לאו, ומה המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה.
חובת גילוי כאמור יכולה לקום מכוחו של הסכם הרכישה גופו כתנאי משתמע, ואף כתנאי מפורש, באותו הסכם. חובה כאמור גם מהווה חלק מחובתו הכללית של מוכר הדירה שלא להטעות את הרוכש ולהתנהל מולו, בשלב המו"מ לקראת הסכם הרכישה, בתום לב ובדרך מקובלת. אלה, בהתאם לסעיפים 15 ו-12(א) לחוק החוזים (חלק כללי). מדובר גם בעניין מהותי, אשר יכול להשליך על תוצאת ההכרעה המשפטית במקרה של הפרת החובה.
הטעייה, חוסר תום-לב, או הפרת ההסכם?
המערערת טוענת, כאמור, כי המשיבות הטעו אותה בעניין הנוף והחסימה, ואף הפרו את הסכם המכר על ידי כך שמיקמו את דירה 1044 ביחס למבנה לרווחת הדיירים שלא בהתאם לתנאיו. כמו כן טוענת המערערת, כטענה חלופית, כי המשיבות נכשלו בכך שלא גילו לה את בעיית החסימה תוך הפרתה של חובת הגילוי אשר חלה עליהן. בית המשפט העליון דחה את הטענה כי המשיבות הטעו הוליכו את המערערת שולל בשלב הטרום חוזי, ו/או שמא הפרו את הסכם המכר. אלא שלמרות זאת – הן הפרו את חובת תום הלב.
לשיטת בית המשפט, גם אם המשיבות לא הפרו את הסכם המכר, וגם אם הן לא הטעו את המערערת באמצעות מצגים פוזיטיביים בעניין הנוף וחסימתו, הן הפרו כלפיה את חובת הגילוי שהיתה מוטלת עליהן – מתוקף היותן מוכרות דירה "על הנייר" – מכוחו של עיקרון תום-הלב המעוגן בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי).
חובת הגילוי המוטלת על קבלנים ועל יזמי מקרקעין במכירת דירות "על הנייר"
חוק החוזים (חלק כללי) קובע שתי הוראות דין המקימות חובת גילוי בשלב הטרום חוזי:
- חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום-הלב במשא ומתן, אשר נקבעה בסעיף 12(א) לחוק.
- חובת הגילוי הקבועה בסעיף 15 לחוק, לפיה הטעיה הינה "אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
לצד חובות גילוי כלליות אלה, הדין קבע חובות גילוי ספציפיות. היקפן של חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום-הלב, כמו גם של חובת הגילוי הנגזרת מכוח הנסיבות האמורה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), משתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות של המשא ומתן, ובהן יחסי הכוחות ופערי המידע בין הצדדים למשא ומתן. בענייננו, חוק המכר, התשכ"ח-1968, או מכוחו של חוק מכר דירות. הוראות חוקים אלה מקימות יחדיו חובת גילוי אשר חלה, בין היתר, על קבלן שמוכר דירה "על הנייר", אולם חובת גילוי זו נוגעת באופן ספציפי ל"אי התאמה" שהקבלן ידע או שהיה עליו לדעת עליה "בעת גמירת החוזה". בעניין הנדון, הדירה תואמת את האמור בהסכם המכר ובמפרט שצורף אליו.
בית המשפט קבע כי בין אדם הרוכש דירה "על הנייר" לבין קבלן, קיימים פערי מידע ופערי כוחות. פערים אלה נובעים מכך שבהיבטים שונים הדירה אינה בגדר "דירה על הנייר" עבור הקבלן. הקבלן יודע כבר בשלב מוקדם מאוד, כיצד ייראה הבניין, כיצד תיראנה הדירות השונות שבו, ומהם השינויים שיכולים להתבצע בגבולות התכנון המותרים. לעומת זאת, אדם מן השורה – נטול ידע תכנוני ונעדר ניסיון מקצועי בעסקי מקרקעין – לא יוכל להבין באופן עצמאי ומבלי להסתייע בבעלי מקצוע מה בדיוק הוא רוכש מהקבלן. מעבר לכך, במקרים רבים רכישת הדירה נעשית בשלב מקדמי, כאשר התצורה הסופית של הדירה תלויה במידה רבה בפעולות הקבלן. בעוד שהקבלן אקטיבי בתהליך בניית הדירה, רוכש הדירה נשאר פסיבי ותלוי לחלוטין ברצונותיו ובפעולותיו של הקבלן. לנוכח פערים אלה במידע ובכוח, לאדם מן השורה שרוכש מקבלן דירה "על הנייר" אין ברירה אלא להסתמך בצורה כמעט מוחלטת על הקבלן ועל המידע שאותו הקבלן חושף ומוסר.
מפערים אלו ומחובת תום-הלב במשא ומתן, המעוגנת בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), נגזרת חובת גילוי מוגברת אשר חלה על הקבלן שמוכר דירות "על הנייר". תכליתה של חובה זו היא לגרום לכך שהקבלן יידע את רוכש הדירה על כל הפרטים החשובים בנוגע לדירה – וזאת, באופן מדויק וממצה ככל שניתן. הסכמת הרוכש לרכוש את הדירה מהקבלן כנגד תשלום של תמורה מוסכמת חייבת להיות הסכמה מודעת.
מעמד ה"פרוספקט"
גם פרוספקטים, מצגות, הדמיות, סרטונים, וכל מצג טרום חוזי שהוצג ע"י הקבלן במֹכרו דירה "על הנייר" – מהווה חלק מחיוביו החוזיים של הקבלן. זאת, למרות שהמסר שהועבר לרוכש הדירה באמצעות אותו מצג, אפשר שלא יכלל כתנאי, בהסכם המכר עצמו. ההלכה שהלכה והתגבשה ממקרה למקרה בעניינה של רכישת דירה "על הנייר" קובעת כי יש לראות את הפרוספקט שניתן לרוכש הדירה "על הנייר" על ידי הקבלן, כמעין-הצעה לניהול משא ומתן. בהיעדר מסמך אחר בחוזה המשנה את התנאים שנכללו בפרוספקט, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה. כן נקבע שעל-מנת להכיר במסמך חוזי כ"משנה את התנאים שנכללו בפרוספקט" על המסמך להיות נהיר ופשוט לרוכש הדירה באופן שיאפשר להבינו בנקל וללא סיוע אנשי מקצוע. בכל מקרה בו החוזה שסותר את המצג הטרום חוזי אינו ברור ונהיר דיו, יפורש המפרט לאור המצג הטרום חוזי. וראה לעניין זה ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ.
לסיכום:
ככלל וכעובדה, קיימים פערי מידע ופערי כוחות משמעותיים, בין קבלן לרוכש דירה, בעסקת מכר דירה "על הנייר". בהצטרף לכך, מאפייניה של עסקת מכר של דירה "על הנייר", שאינה מאפשרת לקונה לבחון פיזית את הממכר בעת כריתתה. יתר על כן, בעת כריתת חוזה המכר של דירה על הנייר, הפרויקט כולו, מצוי עדיין בשלב התכנוני וטרם ניתן היתר לבנייתו. מצב דברים דינמי זה, הנתון לשינויים, מדגיש את פערי המידע הקיימים ממילא בין מוכר דירה לקונה. לפיכך, הדבר מצדיק להציב לפני המוכר דרישה להציג לקונה את כלל הפרטים המהותיים הרלוונטיים לדירה.
פערים אלה עומדים מאחורי ההלכה הפסוקה המחייבת את הקבלן בחובת גילוי מוגברת בנוגע לכל הפרטים המהותיים לדירה הנמכרת. הפסיקה מרחיבה את חובת הגילוי של הקבלן, גם לשלב הטרום-חוזי, של מצגים, פרוספקטים והדמיות, אף שחלקם לא יתבטא בהסכם המכר שייחתם בין הצדדים.
מסקנות
- המסגרת המשפטית של רכישת דירה "על הנייר" מֵשָוַוה מעמד מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת המוטלת על הקבלן.
- על הקבלן, מוכר הדירה "על הנייר", חובה לגלות לרוכש, באופן יזום, ולא רק במענה לשאלות – את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה. ניתן להפנות את הרוכשים למסמכים שונים, ובהם המפרט או התשריט של הדירה המיועדת. אולם, על-מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם כדי לקיים את חובתו להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן.
- בכל שלב, חובה על הקבלן להציג באופן ברור, גלוי, פשוט ומוחשי, בכלל המסמכים המועברים לרוכשי הדירה, פערים או בעיות, בין המוצג לבין המציאות. ככל שלא ייעשה כך, אפשר שתופר חובת הגילוי (וחובת תום הלב).
- נטל הבדיקה המוטל על הרוכשים, ככלל, אינו כבד. בנוסף, לו היה עולה אצל הרוכשים חשד, הרי שניתן היה לפנות לאיש מקצוע (אדריכל, מהנדס בניין או שמאי מקרקעין). אל מול עלותה של הדירה, שכרו של איש מקצוע כאמור נמוך עד כדי זניח. לפיכך, ככל שהרוכשים לא ערכו בדיקות, ולו מינימאליות, הרי שמדובר בהתרשלות, אשר אפשר שתתבטא ב"אשם תורם", לשאלת הנזק.
