השקעתם ממיטב כספכם ואולי אפילו נטלתם משכנתא והלוואות אחרות. שילמתם למתווך, עורך דין, מס הרכישה ואולי גם שיפוץ קל. כל זאת כדי להשכיר את הדירה לשוכרים טובים שיחזירו את ההשקעה ואיפלו יניבו לכם כמה אחוזי תשואה בודדים. מה קורה כאשר, לצערכם הרב, הדייר לא משלם דמי שכירות? איך מסלקים דייר שלא משלם דמי שכירות?
דייר סרבן
דייר סרבן, בהקשר של חוזה שכירות, מוגדר כדייר שמפר בצורה גסה את חוזה השכירות מולכם. לחלופין, דייר סרבן הוא דייר הנמצא בנכס ללא חוזה שכירות מתאים ומסרב לחתום על אחד. נהוג להתייחס לדייר סרבן והטיפול המשפטי בו, כאחד מאלו:
- דייר שלא משלם דמי שכירות חודשיים, בין אם בשל מצוקה כלכלית או חוסר רצון לשלם.
- דייר שאין לו חוזה שכירות תקף בנכס, בין אם מראש לא היה הסכם כתוב ובין אם החוזה לא חודש והשוכר נשאר בנכס.
- דייר שגורם לנזק בנכס, בין אם הריסת ריהוט שהגיע עם הדירה ובין אם הריסת הבנוי או בניה שאינה חוקית.
- דייר שלא משלם לרשויות: מים, חשמל וארנונה.
- דייר שלא משלם דמי ועד בית וגורם לצבירת חובות לעניין זה.
- דייר שמסרב לחתום על הארכת חוזה השכירות או "שמנפנף" אתכם בחתימה על חוזה שכירות ראשוני.
- דייר שמסבלט את הדירה או מכניס בעלי חיים לדירה בניגוד למה שנקבע עם בעל הדירה.
- כל הפרת חוזה אחרת כאשר הדייר מפר את ההסכם בין הצדדים (בין אם בעל פה ובין אם בכתב).
אז מה עושים נגד דייר שלא משלם דמי שכירות?
פינוי דייר שלא משלם דמי שכירות
לאחר שסקרנו מקרים רבים בהם אפשר לקרוא לדייר דייר סרבן, ולהתחיל לפעול נגדו משפטית, נפנה ספציפית נגד דייר שלא משלם דמי שכירות. דייר או דיירת כאלו יכולים לתרץ לכם תירוצים רבים מדוע הם לא משלמים את דמי השכירות: המשכורת לא נכנסה, הם פוטרו מעבודתם, הם עדיין לא קיבלו את הקצבה שהם ממתינים לה, היה חודש גדוש בהוצאות, הם ישלמו ב-10 לחודש, וכד'.
האם הדייר יכול לא לשלם דמי שכירות?
במקרים קיצוניים במיוחד הדייר עלול לטעון שהוא לא שילם דמי השכירות כי המשכיר עצמו (אתם) לא פועל בהתאם לחוזה (למשל, לא מתקן תקלות). כמובן שטענה זו אינה חוקית, מאחר ואסור לשוכר (לדייר) לקחת את החוק לידיו. הדייר חייב לשלם דמי שכירות שנקבעו בחוזה בכל מקרה, גם אם הפרתם את החוזה בעצמכם!
כל אלו בוודאי אינם משנים, ואסור לדייר לחדול מלשלם את דמי השכירות לא משנה מה הסיבה אותה הוא מספר לעצמו. האם בתי המשפט בישראל רואים את בעלי הדירה כסוג של "לשכת הסעד במשרד הרווחה" הצריכים לספוג את המצב אליו נקלע הדייר שאינו משלם דמי שכירות? כנראה שלא.
מכתב התראה נגד דייר סרבן
שלב אפשרי ראשון הוא שליחה וכתיבת מכתב התראה מתאים לסילוק הדייר שאינו משלם דמי שכירות, וזאת טרם תביעה משפטית. מנסיוננו, מכתב התראה מפורט שכתוב ע"י עורך דין המתמחה בכך, חתום בחותמת שלו, בדף הלוגו שלו ומוגש לשוכר עם שליח של משרד עורכי הדין, בהחלט יכול להפחיד דייר סרבן ולגרום לו לפנות את הדירה ולשלם את דמי השכירות החסרים.
להבדיל מתביעה משפטית, מכתב התראה הוא זול יותר (רבע מעלות תביעה משפטית), אין צורך לשלם אגרת בית משפט, אין צורך להמתין לדיון והתוצאות בדרך כלל מתקבלות הרבה הרבה יותר מהר. אלו היתרונות הגדולים של מכתב ההתראה.
בין המסמכים הדרושים לצורך הבקשה לפטור:
- אישור זכויות על הבעלות/חכירה בנכס מרשות מקרקעי ישראל.
- אישור זכויות מהחברה המשכנת (הקבלן המקורי של הבית).
- אישור בעלות בטאבו.
- חוזה שכירות (אם יש).
- צילומי השיקים שחזרו מהדייר שאינו משלם דמי שכירות (אם יש).
- דפי חשבון המעידים על הפסקת תשלומי השכירות (אם יש).
- צילומי מסך, תמונות, הודעות טקסט והודעות וואטס-אפ בין בעלי הדירה לדייר שלא משלם דמי שכירות.
- ייפוי כוח עו"ד מבעלי הדירה.
- מסמכים נוספים בהתאם למקרה.
אבל יש גם חסרונות: במכתב ההתראה יש לתת לשוכר שאינו משלם דמי שכירות מספיק זמן להגיב (14-30 ימים). אם המכתב לא מנוסח כנדרש או במקרים בהם השוכר בחר שלא להגיב עניינית למכתב, בזבזנו זמן יקר, וחבל! ולכן יש להגיש מכתב התראה מנוסח היטב ע"י עורך דין המתמחה בכך, ביחד עם כל המסמכים הדרושים והראיות להוכחה.
בתמונה: מכתב התראה נגד דייר שלא משלם דמי שכירות
תביעה לפינוי מושכר נגד דייר שלא משלם דמי שכירות
ברוב המקרים כדאי לפנות מראש לפתרון "הרידקלי": תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט. תביעה לפינוי מושכר מוגשת לבית משפט השלום, ובתביעה זו בעלי הדירה (אתם) מבקשים צו מיוחד לפינוי מיידי של הדייר שאינו משלם דמי שכירות. מדובר בתביעה מיוחדת ומהירה מאוד בבית המשפט, ויש לה כמה ייתרונות ברורים על פני תביעה "רגילה" בבית המשפט:
- מדובר בתביעה מהירה, אשר צפויה להסתיים תוך חודש עד חודשיים וחצי, ובסיום תקופה זו בעלי הדירה צפויים לקבל צו פינוי לפינוי מיידי.
- התביעה תסתיים (לרוב) תוך דיון אחד בלבד. כלומר, בעלי הדירה יפספסו מספר מצומצם של ימי עבודה כדי להופיע בבית המשפט. וגם במקרה זה, עורך הדין שלכם הוא "שידבר" בבית המשפט.
- תביעה פשוטה ברמה המשפטית (מה כבר הדייר שאינו משלם דמי שכירות יכול להגיד?).
- אפשרות לתבוע בנפרד את דמי השכירות שלא שולמו.
- אגרת בית המשפט נמוכה יחסית (700 שקלים). אגרה זו צפויה להיות מוחזרת לבעלי הדירה בשעה שינצחו בבית המשפט.
- שכר טרחת עורך דין נמוך יחסית. שכר טרחה זה צפוי להיות מוחזר לבעלי הדירה בשעה שינצחו בבית המשפט.
אשר על כן יש כמה דרכי פעולה משפטיות להתמודדות עם דייר שלא משלם דמי שכירות, בין אם במכתב התראה ובין אם בתביעה משפטית. התייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום, ניתן להגיש תביעה אחת בלבד לפינוי דייר שלא משלם דמי שכירות!
בתמונה: צו פינוי דייר שלא משלם דמי שכירות
פינוי דייר שלא משלם דמי שכירות
לסיכום, זוכרים את התקופה שהיה קשה עד בלתי אפשרי לסלק דייר שלא משלם דמי שכירות? לא עוד. קבלת שירות משפטי מעורך דין מעולה, פעולות משפטיות נכונות והתראה אגרסיבית לדייר הסרבן יביאו לפינוי מיידי, מקצועי וזול של המטרד. אסור להמתין, כל שבוע שהשוכר שם זה הפסד כספי משמעותי עבורכם!
כותב המאמר, עורך הדין מאור גרצנשטיין, מתמחה בדיני שכירות, נדל"ן ומקרקעין. המשרד שלנו מזמין את לקוחותיו ליצור קשר במגוון ערוצי התקשורת במשרד כדי לקבל מידע נוסף על סילוק דייר שלא משלם דמי שכירות.
