לעיתים קרובות, קיים פער בין המצב בפועל בדירה, לבין הרישום בטאבו. לעיתים, המצב בפועל הוא בן עשרות שנים. מקרה שהגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי לאחרונה, קבע בית המשפט כי הרישום בטאבו גובר על החזקה בפועל. במילים אחרות, עוצמת הרישום במרשם במקרקעין מוסדרים, שנועד להבטיח את אמינות המרשם ויציבות השוק, גובר על החזקה בפועל. מה המסקנות והמשמעויות? סקירה.
הרקע לתביעות:
בית משותף באשדוד, שהוקם בשנת 1972, והועבר לניהולה של עמיגור. החברה רשמה את הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים בשנת 1980. התובעים והנתבעים, שניהם רכשו את דירתם, באותה הקומה, בשנת 2006, בסכומים שונים. בהתאם לרישום בטאבו (מרשם המקרקעין), ובהתאם לתשריט הבית המשותף, שתי הדירות זהות בגודלן (65 מ"ר). לא נערך כל שינוי בשטח או בחלוקת הדירות, מאז בנייתן. אלא שבפועל, דירת התובעים הנה בת שני חדרים, והדירה של הנתבעים – בת ארבעה חדרים. התובעים עותרים להצהרה על בעלותם בחדר, אשר רשום על שמם אך מוחזק בפועל על ידי הנתבעים. הנתבעים – שהגישו תביעה שכנגד – ביקשו לתקן את הרישום. ה"פ (ב"ש) 25218-03-20 דורון חדד נ' חיים שוורץ [פורסם בנבו].
כוח הרישום בטאבו
סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, נועד להבטיח את אמינות המרשם ואת יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים. הסעיף, שכותרתו "כוח ההוכחה של רישום", מורה כך:
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכל כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט- 1969".
סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט- 1969, שכותרתו "תיקון הפנקס", מורה כך:
"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".
אפשרות שינוי הרישום בטאבו
ההלכה המשפטית עמדה על כך שתיקון הרישום ייעשה על פי העילות המצומצמות המנויות בפקודה. נוכח עקרון סופיות המרשם, השינוי ייעשה במקרים חריגים בלבד. כיום, קיימות שתי עילות בלבד לתיקון המרשם:
- כאשר הרישום הושג בדרך של מרמה;
- כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם.
פסיקת בית המשפט
בכדי לגבור על עיקרון סופיות המרשם, יש לעמוד בנטל הכבד של הוכחת "טעות" במרשם בהתאם לאחת משתי העילות הנ"ל. במקרה שהגיע לפני בית המשפט, לא הוכחה אף אחת משתי העילות. בנוסף, הצדדים לא הציגו כל אישור או היתר מהרשויות המוסמכות לערוך שינויים בדירות. זאת ועוד, חוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב הפיזי אינה בלתי מתקבלת על הדעת, שכן אף שמאית מקרקעין לא הבחינה בחוסר ההתאמה או בפער בשטח הדירה סבירה בנסיבות העניין.
מסקנות ולקחים:
- תהליך עסקת מקרקעין מסתיים ברישום בטאבו. זהו אחד מהצעדים החשובים ביותר בעסקת מכר דירה. הרישום מבטיח כי מי שמופיע בנסח הטאבו, הוא הבעלים היחידים של הנכס. הוא יכול לעשות בו כרצונו, בכפוף להוראות הדין. רישום הנכס בטאבו, מהווה למעשה מעין "חיסון" מפני טענות עתידיות על הזכויות בדירה.
- רכישת דירה, היא עסק מורכב ועתיר סיכונים. השוואה והצלבה של המסמכים השונים, מגופים שונים, חוות דעת יועצים ומומחים, בשילוב של מיומנות וניסיון ארוך שנים מצד עורך הדין המייצג, מפחית את הסיכונים שברכישת דירה. הסתמכות על מראה עיניים בלבד, מדידות שטח דירה או שומת ארנונה – עלולות להטעות.
בעסקאות מקרקעין ונדל"ן, אין מקום ל"סמוך" או ל"יהיה בסדר". צרו קשר עוד היום עם משרד עורכי דין וולר ושות'. נשמח לעמוד לשירותכם.
