במהלך שיחת ייעוץ חינם עם עורך דין במשרדנו, הגיע אליי לקוח שנקלע למצב שאף אחד לא היה רוצה למצוא את עצמו בו. הלקוח חשב שהוא זכאי לפטור ממס שבח על דירה שנייה, אך מהר מאוד מצא את עצמו מחויב לשלם מסים בגובה של כ-350,000 ₪ עקב טעויות בתכנון הזמנים, עצות שגויות וחוסר הבנה בנושא. כמובן, לאחר ייעוץ מקצועי, משרדנו הצליח לעזור ללקוח וערך עבורו תכנון מס נכון.
המאמר הינו על פטור ממס שבח במכירת דירה שניה, במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה גם אם היא לא הדירה היחידה שבבעלות המוכר לאורך המאמר אציג חלק מהפטורים הקיימים, שקוראי המאמר, ידעו לרוב, אילו מהמקרים עלול להיות פטור מס שבח דירה שניה. כמובן אם אתה מוצא את עצמך משתייך לאחד הפטורים, מוזמן לפנות למשרדינו להמשך בירור והליך במכירת הדירה.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המשולם על ידי מוכר דירה כאשר המחיר שבו נמכרה הדירה גבוה ממחיר הרכישה שלה. המיסוי לרוב מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, תוך ניכוי הוצאות מוכרות (כגון: שיפוצים, שכר טרחת עורך דין, עמלות תיווך, מס רכישה ואגרות). כיום, ברוב המקרים, המס מחושב באופן ליניארי על הרווח היחסי משנת 2014 ועד ליום המכירה, גם אם הדירה נרכשה לפני 2014. שיעור המס עומד לרוב על 25% מתוך השבח נטו (ההפרש בין הניכויים להוצאות המוכרות בעת המכירה).
מס שבח דירה שנייה – חישוב בסימולטור
כדאי לדעת שקיים סימולטור שיכול לסייע בחישוב ראשוני של מס השבח. עם זאת, חשוב לבצע את החישוב בעזרת עורך דין המתמחה בתחום, שכן סימולטור זה מספק אומדן בלבד. משרדנו מציע שירותי חישוב מס מקצועיים במחיר סביר, ונשמח לעמוד לרשותכם.
פטור ממס שבח על דירה שנייה – מי זכאי?
בדרך כלל, פטור על דירת מגורים מזכה ניתן רק אם מדובר במוכר שבבעלותו דירה יחידה. עם זאת, ישנם מקרים מסוימים שבהם ניתן לקבל פטור גם עבור דירה שנייה, אפילו כאשר בבעלות המוכר קיימת דירה נוספת. הפטור יכול להיות מלא או חלקי.
לדוגמה:
1. אם בבעלות המוכר דירה נוספת, אך חלקו בה אינו עולה על 33% (שליש), הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח.
2. אם הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997, עשוי המוכר להיות זכאי לפטור.
3. אם המוכר מחזיק דירה נוספת ומתכנן למכור אחת מהן תוך 18-24 חודשים מרכישת הדירה החדשה (בהתאם לתאריך הרכישה), ייתכן שיהיה זכאי לפטור.
4. אם בבעלות המוכר שתי דירות קטנות, שסכום ערכן הכולל אינו עולה על 2,180,000 ₪ (נכון לשנת 2023), הוא עשוי להיות זכאי לפטור.
ישנם עוד אפשרויות לזכאות לפטור , במידה ותרצו לבדוק את זכאותכם ,אנא צרו קשר עם משרדינו, ועו"ד מטעם המשרד יחזור אליכם, וייתן לכם ייעוץ רלוונטי בהתאם למקרה.
אז מה עושים? המשיכו לקרוא!
כדי לוודא זכאות לפטור ממס שבח, יש לבדוק את הדברים הבאים:
- יש לבחון האם הנכס הנמכר מתאים להגדרת המונחים "דירת מגורים.
- יש לבחון האם הנכס הנמכר נכנס להגדרת " וכן "דירת "מגורים מזכה".
- יש לבחון האם מתקיימת עילת הפטור, על כל תנאי ודרישותיה.
פטור מס שבח דירה שנייה – " קנייה דירה חלופית "
אם ברשותכם דירה אחת ואתם מעוניינים למכור אותה ולרכוש דירה נוספת, ייתכן שתהיו זכאים לפטור ממס שבח עבור הדירה הראשונה, בתנאי שתמכרו אותה תוך 18 חודשים (או 24 חודשים בתנאים מסוימים). אם לא תמכרו את הדירה בפרק זמן זה, עלול להיווצר מצב שבו תידרשו לשלם מס שבח ואף מס רכישה על העסקה השנייה.
סיכום
במאמר זה סקרנו את המקרים העיקריים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירה שנייה. אם אתם מתלבטים או זקוקים למידע נוסף, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו. נשמח לסייע לכם בכל שאלה ועסקה. כותב המאמר, עורכת הדין סהר סנגור המתמחה בנדל"ן ומקרקעין. המשרד שלנו מזמין את לקוחותיו ליצור קשר במגוון ערוצי התקשורת במשרד שלנו בכדי לקבל מידע נוסף על פטור ממס שבח (השיחה ללא תשלום).
