פיצול דירות ללא היתר הנו אחת העבירות הנפוצות ביותר בתחום המקרקעין. הסיבה לכך טמונה במספר גדול של גורמים: גידול האוכלוסייה, מחסור בדירות קטנות חדשות, קצב הבניה הנמוך של דירות חדשות, שיעור המשפחות החד-הוריות, היעדר התכנון במגזר המיעוטים, עליית מחירי הנדל"ן, יישום איטי של הוראות תמ"א 38, הפער בין עליית מחירי הדירות לבין עליית שכר הדירה, כדאיות כלכלית, ועוד. נוכח סיבות אלה, קידמה הממשלה בשנת 2017, יוזמה לפיצול דירות ובתים. ההבנה כיום היא שפיצול דירות אינה הבעיה, אלא חלק מהפתרון התכנוני העירוני-כלכלי.
חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, קובע ככלל, כי ביצוע עבודות בנייה בקרקע טעון קבלת היתר (רישוי). ההיתר נועד להבטיח שהבנייה המבוקשת, והשימוש בקרקע, יהיו בהתאם להוראות התב"ע, להוראות הדין ותקני הבטיחות הרלוונטיים. תקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967, מפרטות את סוגי העבודות הטעונות היתר. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, קובע כי שינוי פנימי בדירה אמנם אינו דורש היתר, אולם שינוי מספר יחידות הדיור טעון היתר.
תיקון מס' 117 לחוק התכנון והבניה
התיקון, שנכנס לתוקף ביום 16/11/2017, נועד לתת פתרון לצורך בהגדלת מספר יחידות דיור, באמצעות מתן אישור לפיצול דירות. החוק נקבע כהוראת שעה זמנית, לתקופה של 5 שנים, עד ליום 6/11/2022. בנוסף, תיקון זה חל רק לגבי דירות צמודות קרקע בערים, ששטחן 120 מ"ר לפחות, ואינו חל על רשימה ארוכה של יישובים המפורטת בתמ"א 35.
התיקון לחוק קבע כי ועדה מקומית לתכנון ובניה תחויב לאפשר פיצול דירה צמודת קרקע, לדירה אחת נוספת (בלבד), בהתמלא מספר תנאים: שטח מינימאלי של לפחות 30 מ"ר בדירה המפוצלת; סוגי המתקנים בדירה (שירותים, מטבח וכו'); השימושים המותרים; וכיוצ"ב. כמו כן נקבע כי לעניין הפיצול יחול היטל השבחה מופחת, בשיעור של שני שלישים מהקבוע היום בחוק; כי לא ניתן יהיה לדרוש בניית ממ"ד בדירה החדשה כתנאי למתן ההקלה; כי לא יידרש אישור רשות מקרקעי ישראל; כי לא ניתן יהיה לדרוש מציאת פתרונות חניה, ועוד התניות.
כבר בעת תהליך החקיקה, הצביע מרכז המחקר והמידע של הכנסת כי המהלך יביא למספר נמוך של בקשות ואישורים לפיצול דירות. ואכן, מבדיקת מבקר המדינה עלה כי ברוב הוועדות המקומיות לא התקבלו כלל בקשות להיתרים מתוקף תיקון 117. רק בחלק קטן מהוועדות הונפקו היתרי בניה. בשורה התחתונה, בעלי נכסים אינם עושים שימוש בתיקון 117 לצורך ביצוע פיצול דירה, או הכשרת פיצול דירה שבוצע בעבר.
ככל הנראה, קיימות מספר סיבות לכישלון תיקון 117: חשש מ"הפללה עצמית" (צורך בדווח על הפיצול הלא חוקי שבוצע); חשש מהתנגדויות שכנים לבקשה להיתר; תמריצים כלכליים נמוכים יחסית הנדרשים לצורך התוספת החוקית; משכי זמן ארוכים עד לאישור הוועדה (לא קיים "מסלול מהיר" לטיפול בבקשות); וכן התנגדות הרשויות המקומיות.
חרף הכישלון הברור, פנה משרד הפנים בחודש אפריל 2022, בבקשה להאריך את תוקף הוראת השעה שבתיקון 117, לתקופה נוספת, בת שנתיים. התיקון החדש לא שינה מהותית את ההתמודדות עם הבעיה, אולם העניק תוספת שטחי בניה לצורך הוספת יחידת דיור, בהיקף של עד 45 מ"ר.
לסיכום, תיקון 117, והארכתו לתקופה נוספת, איפשר פיצול דירות בהיתר, במקרים מסוימים. ואולם, מיקוד התוכנית והתמריצים הכלכליים, יאפשרו, לדעתנו, פיצול יחידות דיור בבתים צמודי קרקע, בערים, ובקרב מעמד סוציו-אקונומי גבוה. מדובר, כך נראה, במתנה ממשרד הפנים לשכבות המבוססות. מדובר בתהליך לא פשוט, שאינו וודאי, אולם בסופו ניתן להשיא תשואה כלכלית נאה על הנכס, לעמוד בדרישות החוק ולא להיות חשוף מבחינה פלילית. אם ברצונכם לבצע פיצול דירה חשוב כי התהליך יתבצע בסיוע וליווי של עורך דין מקרקעין מומחה.
עו"ד רועי וולר (LL.B, M.A), שותף במשרד וולר ושות', המתמחה בתחום הרשויות המקומיות, . לשעבר מנכ"ל המועצה האזורית גוש עציון, ראש מטה שר התיירות ויועץ בכיר ליו"ר וועדת הכספים בכנסת.
