אחד הפחדים הגדולים ביותר של בעלי דירות המשכירים את הנכס, הוא סירוב השוכר לפנות ולעזוב את הנכס, בסיום תקופת השכירות. לעיתים הסירוב נובע מסיבות כלכליות, ולעיתים מסיבות אישיות. לעיתים החשש מגיע לקראת סיומו של החוזה, ולפעמים מייד כאשר מתגלות הפרות על ידי השוכר. חוק המקרקעין קובע כי דרך המלך בה על משכיר לפעול לפינוי שוכר, היא באמצעות פניה לבית המשפט, בתביעה לפינוי מושכר.
בניגוד לתפיסה המקובלת, החוק אוסר על המשכיר, לפנות בכוח את השוכר. גם החלפת מנעולים, הצבת שמירה, או הוצאת רכושו של השוכר מהנכס, נחשבת "פינוי בכוח". מתן לגיטימציה להתנהלות מעין זו מצד משכיר, מהווה בריונות. פס"ד שניתן לאחרונה בבית משפט השלום (תא (ת"א) 32264-01-19 ולדימיר טחורב נ' מיכאל פליגלמן), סוקר את הסוגיה.
הגנה על זכויות המחזיק במקרקעין
חוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 מגן על מחזיק במקרקעין ללא קשר לשאלת הבעלות בהם. סעיף 18 לחוק קובע כי
"(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם".
במילים פשוטות, המחוקק אפשר למחזיק כדין לפעול בכוח, במידה סבירה, על מנת להוציא ממקרקעין השייכים לו, מחזיק שלא כדין, בתוך 30 יום מיום תפיסת המקרקעין על ידי אותו מחזיק שלא כדין. אולם החוק לא מאפשר פינוי בכוח של שוכר, אשר מחזיק בדירה משך תקופה ארוכה. בכך מושג איזון בין האינטרס הציבורי, השולל דרך כלל עשיית דין עצמית העלולה לפגוע בסדר הציבורי, לבין הצורך להגן על מחזיק כדין במקרקעין, בדרך של מתן אפשרות פעולה מיידית כלפי פולשים המאיימים לגזול את רכושו.
האם ניתן להשתמש בכוח כדי לפנות שוכר?
בתי המשפט בוחנים את האפשרות להזדקק לסעד עצמי (הפעלת כוח) כנגד פולש. התשובה היא שלילית. הנימוק שביסוד האיסור על עשיית דין עצמית הוא, בין השאר, כדי למנוע הפרת הסדר הציבורי. התנאה על הוראה שבחוק שתכליתה שמירה על הסדר הציבורי תיחשב כסותרת את תקנת הציבור וכבטלה. על כן נראה כי אין להכיר בתוקפו של הסכם המתיר עשיית דין עצמית.
גם הוראה מפורשת בחוזה שנכרת בין הצדדים, המתירה למשכיר לפנות בכוח את הפולש – אינה חוקית. הוראה זו לא תוכר על ידי בית המשפט. מי שמכניס הוראה מעין זו לחוזה השכירות, טועה. מדובר בסעיפים שתוכנם פסול, בלתי חוקיים או סותרים את תקנת הציבור והם בטלים. מי שפועל על פיהם, מסתכן לעיתים בחריגה מהוראות הדין, ומסתכן בביצוע מעשה פלילי.
פינוי שוכר – רק בהחלטה של בית המשפט
משכיר דירה המבקש לפנות את השוכר, השוהה בנכס המושכר שלא כדין, אינו רשאי ליטול את החוק לידיו ולעשות שימוש בסעד עצמי, בטרם הביא זאת לבירור בבית המשפט. אמנם, גם למשכיר יש זכויות וחשוב להגן גם עליו מפני שוכרים המנצלים את המצב החוקי לרעה. לפיכך יצר המחוקק מסלול מהיר, לבירור תביעות פינוי מושכר. בהליך מהיר לפינוי שוכר, הדיון בתביעה אמור להתקיים בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק, והסכסוך בין הצדדים מסתיים לרוב בדיון אחד בלבד. בכך, דאג המחוקק לאיזון ראוי בין ההגנה על שוכרי הדירות לבין ההגנה על משכירי הדירות.
ביצוע סעד עצמי מצד המשכיר כנגד השוכר, עלולה להוות גם השגת גבול במקרקעין. לא פחות מכך, עלולה להביא לתביעת נזיקין של השוכר, בגין פגיעה בגופו, בכבודו ברכושו.
מכתב פינוי שוכר מדירה
טרם הגשת תביעה לפינוי הדייר, יש לשלוח מכתב התראה לשוכר. מכתב זה יזהיר את השוכר מכוונת הבעלים לפנות להליכים משפטיים לצורך פינויו. מכתב זה ישמש כראייה משמעותית כנגד השוכר, במסגרת תביעת הפינוי שתוגש. המכתב יעיד על כך שהבעלים עשו ככל שביכולתם על מנת להזהיר את השוכר ולהוציאו מהדירה, טרם שפנו לערכאות משפטיות.
נוסח מכתב פינוי שוכר מדירה
- מכתב הפינוי יכלול פרטים עובדתיים מהותיים רבים ככל האפשר: זהות הצדדים לחוזה, הנכס, נוסח החוזה עצמו, ועוד. בנוסף, אם היו תכתובות או הודעות בין הצדדים, זה המקום להציג אותן. אם יש תמונות, יש לצרף אותן. אם מומשו או חולטו בטחונות שניתנו להבטחת חוזה השכירות, יציין מכתב הפינוי זאת.
- פירוט ברור של העילה שבגינה דורש הבעלים מהדייר להתפנות ממנה בהקדם.
- הודעה ברור וחד משמעית, שהשוכר אינו רשאי עוד להתגורר בנכס.
- המכתב יפרט את הדרישות לפינוי, ואת המועד האחרון (תאריך ושעה) לפינוי הדירה על ידי השוכר.
- הצהרת כוונות על נכונות להתחיל בהליכים משפטיים באם לא יקוימו הדרישות שהוצגו, כולל הוצאות נוספות של שכר טרחת עורכי דין, אגרות וכו'.
- בסוף המכתב יופיעו שם וחתימת בעל הנכס.
אנחנו ממליצים, מניסיוננו, שלא לנסח מכתב באופן אמוציונלי או כעוס. מכתב שינוסח באופן זה, עלול להביא את השוכר לגרום לנזק במושכר, במתכוון. בנוסף, אנחנו ממליצים לנסח את המכתב באופן ברור ככל הניתן, שלא מתפרש לשתי פנים. זאת, על מנת שהשוכר יבין בפירוש את עילת דרישת הפינוי.
חשיבות עורך דין מקרקעין
סיוע בסילוק שוכר מנכס, מחייב הסתייעות בניסיון משפטי רב, של עורך דין מקרקעין מומחה. נסיונות לסעד עצמי (סילוק פולש, החלפת מנעולים וכו'), לרוב מסתיימים בנזק למשכיר עצמו. מאידך, כל יום בו השוכר נמצא בנכס, ולא משלם שכר דירה או חשבונות, מהווה נזק (ותסכול רב) לבעלים. פנו עוד היום אל עורך דין מקרקעין, אשר ליווה, ערך, הכין וייצג באלפי חוזי שכירות. למשרד וולר ושות' – עורכי דין, ניסיון ומיומנות של עשרות שנים. אלפי לקוחות והסכמים, ייצוג בכל ערכאות בתי המשפט, מיומנות, וידע מקצועי רב-תחומי. זאת, במטרה לסייע ולהגן על כל לקוח. צרו קשר עכשיו.
