בקניית דירה בתכנית מחיר למשתכן או בתכנית אחרת של המדינה לעידוד רכישת דירה של זוגות צעירים ("דירה בהנחה"), ישנן הגבלות משמעותיות על מכירת הדירה:
- מכירת הדירה תתאפשר רק לאחר שעברו 5 שנים מקבלת היתר בניה או 7 שנים ממועד הזכייה בהגרלה.
- משרד הבינוי והשיכון ירשום הערת אזהרה על הדירה, מה שימנע (פרקטית) את האפשרות למכור את הדירה.
- לצורך מכירה מוקדמת יש לבקש פטור מיוחד ממשרד הבינוי והשיכון.
- גם לאחר קבלת פטור מכירה במחיר למשתכן משרד השיכון עלול לדרוש קנס מכירה במחיר למשתכן או החזר מענק מחיר למשתכן (למי שקיבל).
מעוניינים לחסוך בעלויות? יש לפנות לעורך דין המתמחה בפטור מכירה במחיר למשתכן ו/או דירה בהנחה, ולהתייעץ בהתאם!
פטור במחיר למשתכן
משרד הבינוי והשיכון מכיר בכך שישנם מצבים בהם הרוכשים חייבים למכור את הדירה טרם התקופה הקבועה בחוק (7 או 5 שנים, בהתאם למועד). חשוב לציין שמצבים אלו הם מקרי קיצון, ומשרד השיכון חושש בראש ובראשונה מניצול של הטבת תכנית מחיר למשתכן או דירה בהנחה – רכישת דירות מוזלות ומכירה שלהן במחיר "שוק" כדי לעשות "קופה".
כדי למנוע "ניצול" של תכנית דירה בהנחה או תכנית מחיר למשתכן, המדינה (משרד הבינוי והשיכון) קבעו מספר חסמים למכירה של הדירה, ובגינן המוכרים צריכים לבקש פטור מכירת דירה מיוחד:
- אסור למכור דירת מחיר למשתכן לפני שחלפו 5 שנים מרגע קבלת טופס 4 לבניין או 7 שנים מרגע הזכייה בהגרלה, לפי המוקדם.
- אם המוכרים רוצים למכור לפני, הם חייבים לבקש אישור מוועדת החריגים של מחיר למשתכן במשרד הבינוי והשיכון.
- הפטור יינתן לאחר שוועדת החריגים תתכנס ותחליט.
- אם המוכרים קיבלו מענק מחיר למשתכן (ביישובים מסוימים), עליהם להחזיר את המענק.
- במקרים מסוימים הוועדה תתן פטור מכירה, אך תחייב את המוכרים בקנס כספי.
פטור גירושים
תכנית מחיר למשתכן ותכנית דירה בהנחה מאשרות רכישת דירה בהנחה משמעותית, כאשר קהל היעד העיקרי הוא זוגות צעירים אשר נישאו ו/או זוגות צעירים אשר מוגדרים כידועים בציבור. הגדרת ידועים בציבור לצורך מחיר למשתכן מתאפשרת באמצעות תצהיר עורך דין למחיר למשתכן.
בתמונה: אישור ועדת חריגים פטור מכירת דירה בתכנית מחיר למשתכן
פטור מצב כלכלי
בעקבות עליית הריבית, עליית המחירים ויוקר המחיה במדינת ישראל, רוכשים רבים מוצאים עצמם תחת נטל כלכלי כבד. עליית החזרי המשכנתא בוודאי לא תורמת למצב, וקונים רבים צוברים חובות ומעדיפים למכור את הדירה כדי להקל על עצמם.
עם זאת, חשוב לדעת שלא כל חוב קטן או משכנתא יקרה יגרמו לוועדת החריגים לאשר מכירה טרם המועדים הקבועים. מנסיוננו, רק מצב כלכלי חריג כגון הוצאה לפועל, הליך פשיטת רגל, צווים עיקול וכד' יגרמו לוועדת החריגים לאשר מכירה מוקדמת במחיר למשתכן. התייעצו עם עורך דין המתמחה בתחום, ניתן להגיש בקשה אחת בלבד לועדת החריגים.
פטור מכירה מסיבות אחרות
לא רק גירושים ומצב כלכלי חמור. וועדת החריגים אישרה ללקוחותינו אישורי מכירה מוקדמת במחיר למשתכן גם כאשר הסיבה היתה נושאים אישיים יותר, בפרט נושאים חברתיים (מעבר מקום עבודה למשל) או נושאים בריאותיים (הצורך בטיפולים רפואיים במקום אחר). במצב אחר, וועדת החריגים של מחיר למשתכן אישרה מכירה מוקדמת לזוג שהיה צריך לטפל בהפרעות קשב וריכוז לילדו, במקום המרוחק ממקום הדירה. הכל בהתאם למקרה ובהתאם למצב של המוכרים.
מכירת דירה במחיר למשתכן
לסיכום, ברכישת דירה בתכנית ממשלתית של מחיר למשתכן או דירה בהנחה, ישנה הטבה כלכלית משמעותית. מאחר ומדובר בהטבה על חשבון משלם המיסים, המדינה מבקשת להגן על עצמה ודורשת הגבלות משמעותיות על מכירת הדירה ועשיית רווח מהיר. הגבלות אלו מגובות בסנקציות משמעותיות נגד אלו המוכרים דירה במחיר למשתכן טרם המועדים הקבועים בחוק.
בכדי למכור דירה במחיר למשתכן טרם המועדים האפשריים בהתאם לחוק, ניתן לפנות לוועדת החריגים של המחיר למשתכן במשרד הבינוי והשיכון. עורך דין מטעמכם אשר מתמחה בעניינים אלו יפנה עם העילה המתאימה: פטור מכירה בעקבות גירושים, פטור מכירה בשל מצב כלכלי, או פטור מכירה בשל עניינים אחרים. שימו לב, לרוב ניתן לפנות לוועדת החריגים פעם אחת בלבד.
כותב המאמר, עורך הדין מאור גרצנשטיין, מתמחה בנדל"ן ומקרקעין. המשרד שלנו מזמין את לקוחותיו ליצור קשר במגוון ערוצי התקשורת במשרד כדי לקבל מידע נוסף על פטור במכירת דירה במחיר למשתכן
