עמדת טעינה לרכב חשמלי בבניין משותף

למדינת ישראל, יתרונות משמעותיים לאימוץ תחבורה חשמלית בשל התנאים הייחודיים המתקיימים בה. ביניהם, מחירי חשמל נמוכים, מרחקי נסיעה קצרים, ומקורות עצמיים ליצור אנרגיה (גז טבעי). בשנים האחרונות, משרדי הממשלה מנסים להאיץ את חדירת הרכבים החשמליים, באמצעות הסרת חסמים, מתן תמריצים והסברה כלל ארצית. מאמצים אלו מתחילים לשאת פרי, ועמדות טעינה לרכבים חשמליים, מוקמות ברחבי הארץ. אלא שהרגולציה עבור אחד המקומות הנדרשים ביותר להטענת רכבים חשמליים – חניה פרטית בבניינים משותפים – אינה מתקדמת. יתר על כן, אנשים המבקשים להתקין עמדות טעינה בבית המשותף, מוצאים עצמם בעימות עם וועד הבית ועם שכנים. ננסה לעשות קצת סדר בהוראות הדין. 

עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה משותפת

האם ועד הבית רשאי לקבוע תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחניה הפרטית בבניין משותף? לאחרונה (3/2022), נדונה סוגיה זו, בפני המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקווה ((פ"ת) 384/21 לוי יחיעם נ' נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד' כפר סבא). אמנם, לא מדובר בהלכה משפטית מחייבת, אולם אפשר שהיא מתווה כיוון בנושא, כל זמן שהמחוקק טרם הסדיר את הסוגיה. 

התקנת עמדת טעינה חשמלית הוראות החוק

קיימות מספר החלטות ממשלה שעניינן קידום עמדות טעינה ביתיות. אולם, נכון להיום, אין חקיקה המסדירה את נושא התקנת עמדת טעינה חשמלית. ביום 20/2/2022 אישרה וועדת השרים לענייני חקיקה את הצעת החוק, שתאפשר לבעלי רכב חשמלי להתקין עמדות טעינה בחניה הפרטית בבניינים משותפים, גם ללא הסכמתם של שאר הדיירים בבניין. אולם עד לאישור החוק, הוראות חוק המקרקעין שעניינם הרכוש בבית המשותף, ופסיקות בתי המשפט, מסדירים את נושא התקנת עמדת טעינה חשמלית.

פעולה ברכוש המשותף

התקנת עמדת טעינה חשמלית, אף אם היא בחנייה פרטית, היא פעולה המתבצעת ברכוש המשותף. סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר את הרכוש המשותף בבית המשותף כ-

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

אומנם, ניתן לבצע הצמדה לרכוש המשותף (חניה, מחסן, גינה וכיוצ"ב), ואז דין החלקים המוצמדים כדין הדירה לכל דבר. עם זאת, חנייה הרשומה כהצמדה לדירה – מאפשרת להשתמש בה רק לצורכי חֲנָיָה של רכבים, ולא לשימוש אחר. לפיכך, התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי עמוד חנייה או קיר המצוי בחנייה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף. מכאן, שפעולה זו צריכה לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף.

לכל דייר בבית משותף זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף

ככלל, כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על ידי בעלי הדירות האחרים. על פי הפסיקה, שימוש ייחשב "רגיל וסביר", ככל שמתקיימים לגביו שני תנאים במצטבר:

• שהשימוש תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות האחרים. תנאי המקום עניינם מיקום הבית המשותף וייעודו (למגורים, למסחר או אחר), מאפייני הבית, ייחודו וצביונו. בנוסף, תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שמכתיבה המציאות.
• שהשימוש שמבצע בעל הדירה ברכוש המשותף, אינו מונע שימוש דומה מאחרים.

אלא ששימוש כאמור, גם אם מדובר בשימוש תכוף, אינו מקנה למשתמש זכות או חזקה בשטח. זאת, בשונה מרכוש המוצמד לדירה. תפיסת חזקה ובנייה בתחום הרכוש המשותף אינן מקימות זכויות קנייניות, גם בהיעדר התנגדות מטעם שאר הדיירים (ע"א 2307/99‏ ‏מכלוף רפאל נ' חג'ג' קלימו). 

התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי – שימוש סביר ברכוש המשותף

בהתאם למבחנים שהובאו לעיל, התקנה עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף, נראה שמהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. עמדת טעינה, המותקנת כראוי ובהתאם להוראות הדין, ומחוברת לחשמל הדירתי, תואמת לתנאי הזמן והמציאות המשתנה בימינו. ככך, אין בה כדי למנוע מבעל דירה אחר שימוש דומה ברכוש המשותף. במילים אחרות: לאור העלייה בשימוש הציבורי בכלי רכב חשמליים, התקנת עמדת הטעינה, על תשתיותיה, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. ככזה, אין הוא טעון את הסכמתה של האסיפה הכללית.

עם זאת, יצויין כי פסק הדין התייחס לחלק מהסיבות אותן העלו המתנגדים ביחס לשימוש הסביר ברכוש המשותף. פסק הדין לא התייחס לכלל הנושאים הכרוכים בעמדה, לרבות צריכת החשמל המשותפת, האיזון בין המשאבים במרחב הציבורי, התקנת כבלים וצינורות קבועים ברכוש המשותף, ועוד.

הצבת תנאים על ידי וועד הבית להתקנת עמדת טעינה

לנציגות הבית המשותף, תפקיד חשוב בניהול ובתחזוקת הרכוש המשותף. על פי חוק המקרקעין, תפקיד הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בניהול הבית המשותף. לפיכך, באפשרות וועד הבית להציב תנאים סבירים להתקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף. אלא שתנאים אלו, צריכים לאזן בין זכותו של בעל דירה להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף, לבין זכותם של בעלי הדירות (המיוצגים על ידי הנציגות) לשמירה על זכות הקניין שלהם ברכוש המשותף. באופן ספציפי, קיים צורך לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף לבין הצורך של בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף לשם העברת תשתית מתאימה על מנת להקים עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה הצמודה לדירתו.

נקודת המוצא לבחינת סבירות התנאים שמציבה נציגות לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה בחנייתו הפרטית, היא הגשמת התכלית הראויה לקידום והאינטרס הציבורי. נקודת המוצא – על פי פסק הדין – צריכה להיות קידום התכלית שנועדה לשימוש ברכבים חשמליים. מכאן, שיש להקל על בעל הדירה המעוניין בהתקנת עמדת הטעינה החשמלית בחנייתו הפרטית. כפועל יוצא מכך, על התנאים שמציב וועד הבית לבעל הדירה, צריכים להיות סבירים. תנאים, שלא יהיה בהם כדי למנוע או לעכב בעל דירה, להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית.

לפי פסק הדין, כאמור, נציגות הבית המשותף רשאית לדרוש, כי בעל הדירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית יציג לה פוליסת ביטוח צד ג', לנזק שעלול להיגרם מעמדת הטעינה. על בעל הדירה לדאוג כי במשך כל תקופת השימוש בעמדת הטעינה, תהיה הפוליסה בתוקף. במסגרת אסיפת בעלי הדירות, רשאים בעלי הדירות לקבל החלטה בנוגע לסכום הכיסוי הביטוחי הנדרש להם. עם זאת, אין לדרוש מבעל דירה, התחייבות אישית לשפות נזק שאינו מכוסה בפוליסה כזו. ככל שאכן יהיה בעתיד נזק, שנגרם בשל העמדה, תוכל הנציגות (וכל אחד מבעלי הדירות), לתבוע את בעל הדירה בנזיקין. אך הצבת דרישה כזו, כתנאי להסכמת הנציגות להתקנת עמדת טעינה חשמלית, אינה סבירה.

התקנת עמדת טעינה – לקראת העתיד

נכון להיום, טרם תוקן חוק המקרקעין, באופן המאפשר התקנת עמדות טעינה בבניין משותף, ללא צורך בקבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות. עם זאת, כניסת עשרות אלפי כלי רכב חשמליים לשוק, וכן אופי הבנייה והמגורים, סביר שתביא לעלייה מהירה בצורך בהקמת עמדות בבית. ניירות עמדה של משרדי הממשלה השונים כבר מצביעים על מגמה זו. לפיכך, נראה, בזהירות, כי כוונת המחוקק להתאים את הרגולציה לצורך ההקמה והשימוש בעמדות.

לסיכום:

על פי המצב המשפטי היום, נראה כי הצבת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבניין משותף, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. לפיכך, לכל דייר עומדת הזכות לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר, לרבות התקנת עמדת טעינה. עם זאת, לוועד הבית ("נציגות הבית המשותף"), הזכות להעמיד תנאים לחיבור ולשימוש, ובלבד שיהיו סבירים. נדמה כי דרישת ביטוח צד ג' מהווה תנאי סביר, אולם דרישת ערבות אישית לנזק, מבעל הדירה, אינה סבירה. משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי, בשילוב המומחיות והניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה. לניסוח הסכמים להצבת עמדת טעינה ברכוש המשותף, לבדיקת אפשרות הצמדת חניה לדירה, לייעוץ לנציגות הבית המשותף או לפעולות משפטיות נוספות במקרקעין, צרו קשר עכשיו.