שטח דירה
אחד הפרמטרים החשובים ביותר, בעת חיפוש דירה לרכישה או לשכירות, הוא שטח הדירה. משטח הדירה נגזר, בין היתר, שווי הנכס, ב-מ"ר. אלא שבדיקה מהירה מעלה כי לא ניתן להסכים מהו שטח הדירה: האם השטח בפועל, השטח הפנימי, השטח החיצוני, השטח הרשום בטאבו, השטח הרשום בהיתר הבנייה או השטח בגינו משולמת הארנונה? ומה לגבי מרפסות, לובי כניסה, מרתפים, מחסנים, מקלטים, שטחי שירות, מדרגות בנכס, חניה פרטית, או שטחים משותפים בבניין? פעמים רבות קיימים פערים ניכרים, של עשרות אחוזים, בין כל הרישומים הללו.
בדיקה שערך N12 לאחרונה ("משבר הנדל"ן: השקרים ועיגולי הפינות של המוכרים והמתווכים – מה קרה כשעלינו על הבלוף?", 26/10/2022), מצאה פערים משמעותיים ביותר, בגודל דירות למכירה. על פי התחקיר, ולא רק בעלי הדירות מעקמים את המציאות כדי למקסם רווחים, אלא גם לא מעט מתווכים מגדילים דירות על הנייר בלבד.
משמעות הפערים של שטח הדירה
- בעלי דירות לא יודעים לנקוב באופן מדויק בשטח הדירה שלהם.
- הגשת תביעות כנגד קבלנים וכנגד מוכרי דירות, בשל פער בין השטח הרשום או המוצהר, לבין שטח הדירה בפועל.
- ריבוי השגות והליכים משפטיים בסכסוכי שומה, הקשורים לשטח דירה (כגון היטל השבחה, דמי היתר וכיוצ"ב.
- צורך בהתאמה או בעדכון השטחים, לצורך רישום או תיקון צו בית משותף.
- התארכות הליכי רישוי הבניה. רישום בית משותף דורש תשריט חדש, בשל חוסר ההתאמה לתשריט שהיה בעת הוצאת היתר בניה.
- שונות בדיווחי עסקאות לרשות המיסים.
- היעדר מידע אחיד, אמין, מפולח, המאפשר ניתוח של שוק הדיור.
הגדרת שטח דירה
ריבוי ההגדרות הוביל בשנת 2006 לקביעת תקן להגדרה אחידה של שטח דירה. תקן 9 ("הגדרה ודיווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין"), הגדיר את שטח הדירה, לשם יצירת מתאם גבוה בין נתון השטח לבין שווי הדירה. לפיכך, לא הוכללו בתקן 9 שטחים קומתיים משותפים או שטחים בנויים אחרים שמוצמדים קניינית אך אינם צמודים פיזית לדירה. בשנת 2008 יזם משרד הבינוי והשיכון את התיקון לצו מכר דירות (טופס של מפרט( , שאימץ את הגדרת שטח הדירה שבתקן 9. התקן חייב יזמים לציין במפרט הטכני את שטח הדירה.
בשנת 2017 המליצה הוועדה להפחתת הנטל הרגולטורי, שמונתה בהחלטת הממשלה, לאמץ את תקן 9 גם במרשם המקרקעין. ואכן, ביום 1/1/2020, חל נוהל חדש, שהתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9, לבין השטח לרישום בטאבו.
כיצד מחשבים את שטח הדירה
ע"א 3073/06, אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ נ' אשכנזי, קבע בית המשפט כי מידות הדירה בפועל יהיו בהתאמה מוחלטת למידות המופיעות בתכניות המכר. משמע, אם השטח לא רשום במפורש כ-"נטו", השטח יהיה כפי שפורסם בפרוספקט המכירה. על הקבלן להציג את שטח הדירה "נטו".
מסקנות והמלצות
- המחוקק הטיל חובה ואחריות על מוכר הדירה, לציין את השטח "נטו" של הדירה. ככל ולא ינהג כך הקבלן, השטח שיקבע יהיה השטח שהוצג בפרוספקט השיווק.
- ברכישת דירה מקבלן, הקפידו לקבל לידכם הן את הפרוספקט והן את טופס המפרט. ראו כי שטח הדירה נכתב בצורה ברורה, שאינה ניתנת לפרשנות. שטחים אחרים, נוספים, המוצמדים לדירה (מרפסת, גג צמוד, חנייה וכו') – השטח יירשם בנפרד.
- לגבי דירות יד שניה – בדקו את נתוני השטחים שאתם מקבלים, מהמקורות השונים (ארנונה, נסח טאבו, היתר בניה וכו'). ככל שיש פערים ניכרים, מומלץ להבין מה מקורם ומה ההשלכות לגבי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש.
עורך דין מקרקעין
היכרות עם שיטות חישוב שטח הדירה והוראות החוק, עשויות למנוע חילוקי דעות והליכים משפטיים. צרו קשר עם עורך דין מקרקעין, שידע ללוות אתכם בשלבי ביצוע עסקת מקרקעין, ולהבטיח את האינטרסים שלכם. משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו ידע וניסיון של עשרות שנים בתחום המקרקעין, הנדל"ן, התכנון והבניה. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו.
