ייעוץ משפטי לפני לקיחת משכנתא הפוכה

בשנים האחרונות, נכנס מוצר חדש לשוק: "משכנתא הפוכה". "משכנתא הפוכה" היא הלוואה, המיועדת לבני הגיל השלישי, הניתנת מגורם מלווה (לרוב – חברת ביטוח או בנק) בתמורה למשכון דירת המגורים שבבעלות הלווה. ההלוואה ניתנת במענק גדול יחסי באופן מיידי, או משולמת כקצבה חודשית, והחזר ההלוואה מבוצע במכירת הדירה, או לאחר פטירת הלווה. מטרת המשכנתא ההפוכה, לרוב – סיוע לילדים, לנכדים, התמודדות עם הירידה בשכר עם היציאה לפנסיה, צורך עליה ברמת חיים, מימון הוצאות רפואיות או מצב סיעודי, או "הגשמת חלומות". זהו פתרון מהיר ואפקטיבי לצרכי הגיל השלישי – רק כשהוא מנוהל נכון, כלכלית ומשפטית.

למה קוראים לזה "משכנתא הפוכה"?

במשכנתא רגילה, הבנק מלווה כספים עבור רכישת הנכס, בלבד. הלווה מחזיר כספים מדי חודש בחודשו, בהתאם ללוח סילוקין, במשך עשרות שנים. מנגד, במשכנתא הפוכה, הלווה מקבל כספים לכל מטרה בה יחפוץ, אך לא מחזיר את ההלוואה בימי חייו. הבעלות על הדירה נשארת של הלווה, והוא מתגורר בה ככלל, כרגיל. במשכנתא הפוכה אין החזרים חודשיים ואין קנסות. החזר ההלוואה יכול להתבצע במועד מכירת הנכס (על ידי הלווה עצמו, בעסקת מכר רגילה), או על ידי היורשים, עד 12 חודשים לאחר פטירת הלווה.

יתרונות וחסרונות משכנתא הפוכה

אין צורך להחזיר סכום כסף מדי חודש; אין צורך בביטחונות או בערבים; ניתן להחזיר את החוב בכל רגע נתון, ללא קנסות וללא סיבוכים מיוחדים; אין צורך לעזוב את בית המגורים או לשנות לרעה את אורח החיים; משכנתא הפוכה מאפשרת להוריש את הבית לקרובים (ככלל, ללא מגבלות) וללא צורך בשינוי הצוואה.

מאידך, קיימים חסרונות למשכנתא ההפוכה: ההלוואה מוגבלת ל- 55%-15% משווי הדירה; שיעור הריבית על ההלוואה, גבוה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות; הסכום צמוד למדד, כך שהחוב גדל עם השנים, ועלול להכביד על היורשים; דמי הניהול, השמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית; יש צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן), וייתכן שערך הדירה יהיה נמוך יותר מסכום ההלוואה. במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי, או עובר בקלות; ועוד חסרונות.

מה האינטרס של הגורמים המלווים במשכנתא הפוכה?

לגורמים המלווים יש אינטרס כלכלי להעניק ו"לדחוף" הלוואות למשכנתא הפוכה, לבני הגיל השלישי. הבנקים, חברות הביטוח, והגורמים המורשים, מתחרים על תשומת הלב ועל הכיס, מעמידים יועצים כלכליים, יועצים לגיל השלישי וכו', שולחים דוחות באינטרנט ובאפליקציות,, ועוד. הכל, במטרה "להדביק" הלוואות לבני הגיל השלישי – בין אם צריך את המשכנתא, ובין אם לאו.

למה צריך בדיקה משפטית של הסכם המשכנתא ההפוכה?

מעט מאד מבין נוטלי המשכנתא ההפוכה, בודקים עם עורך דין, מה באמת כתוב בהסכם המשכנתא ההפוכה. אלא שהסכם נטילת המשכנתא מנסח בצורה משפטית את המסלולים, התשלומים, ההחזרים, את התרחישים, הבטוחות ואת הסנקציות. מסמך בן עמודים רבים, הכתוב בשפה משפטית ארוכה מפותלת ובלתי ברורה, לרעת הלווים ולטובת האינטרס של הגורם המלווה. ניסוחים, שהבנה שלהם מחייבת ניסיון ומומחיות מקצועית של עורך דין.

חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה על ידי עורך דין

מה יקרה אם הלווה המבוגר, חס וחלילה, לא יוכל לשלם את הריבית, עקב בעיה רפואית מתמשכת, מצב סיעודי או בעיה כלכלית? מה יקרה בעקבות פטירת אחד מבני הזוג? ועוד תרחישים ריאליים, המתרחשים מדי יום? במקרה זה, הלווה עלול להיזרק מביתו. לא פחות חמור: במקרה של אי-פרעון ההלוואה, הגורם המלווה ימנה כונס נכסים, שתפקידו להציע את הדירה למכירה, באופן מהיר וכמעט בכל מחיר. להליכים משפטיים אלו יתווספו הוצאות, הוצאות כינוס נכסים, פרסומים, שכר טרחה מנופח, אגרות וכיוצ"ב. איך מגינים עליכם? זו בדיוק חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה, על ידי עורך הדין שלכם.

כיום, לשמחתנו, הודות לתחרות של הגורמים המלווים, ניתן להתמקח על התנאים הכלכליים והתנאים המשפטיים. בדיקת הסכם המשכנתא ההפוכה על ידי עורך דין המתמחה בתחום, וניהול שיח מקצועי עם המחלקה המשפטית בגורם המלווה, מייצרת שינויים מוסכמים, משפרת את המצב המשפטי של הלווה, ו"מאזנת" בין האינטרסים השונים. הכל, כדי להגן על הלווה.

ייעוץ משפטי למשכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא סוגיה כלכלית ומשפטית. בשאלות משפטיות ומהותיות בתחום זה, מתייעצים עם משרד עורכי דין וולר ושות'. עורכי הדין של המשרד מסייעים מדי יום בנטילת המשכנתא, מיפוי וניהול סיכונים