"ייזהר הקונה "(בלטינית Caveat emptor ), הוא ביטוי המתאר דוקטרינה משפטית בדיני חיובים, לפיה בחוזה מכר על כל צד לדאוג לענייניו: על הקונה לבדוק את הממכר היטב, ואילו על המוכר לא חלה כל חובה לגלות לקונה על פגם בממכר, גם אם ידע המוכר שהקונה טועה. אלא שבדיני המקרקעין בישראל, הכלל הוא "ייזהר המוכר". החוק והפסיקה קובעים כי על מוכר הדירה מוטלת החובה לפרט את העובדות החשובות לעסקה, כולל עובדות שהצד השני יכול לגלותן בכוחות עצמו.
אך מה באשר לחובת גילוי הנמצאת מחוץ לדירה – בבניין אחר? פסק דין שניתן ביום 18/7/2022 (ת"א (חיפה) 16882-11-19 דניאל דוד שור נ' שי משה צורי), מרחיב את היקף חובת הגילוי ואת היקף ותוכן הגילוי, המוטלים על מוכר דירה, באופן משמעותי.
מה היקף חובת הגילוי במכירת דירה?
חובת הגילוי שזורה עם חובת תום הלב. חובה זו אוסרת להטעות את הצד שכנגד (אקטיבית או פסיבית). חובת תום הלב וחובת הגילוי השזורות זו בזו, מעוגנות בסעיפים 12, 15 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב "יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כשעל-פי הנסיבות היה מקום לצפות, שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותם לצד השני. חובת הגילוי, הנגזרת מאותה חובת תום לב, קמה בנסיבות בהן היה מצופה שאדם המנהל מו"מ, יגלה נתונים משמעותיים רלבנטיים לצד השני. גילוי מידע רלוונטי לצד שכנגד, נתפש, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במו"מ. מכך, עומדת החובה לגלות לצד האחר עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, ובלבד שגילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה.
אי הגילוי יכול אף לעלות כדי הטעיה כמשמעותו בסעיף 15 לחוק החוזים ])ע"א 5320/90 א.צ ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ נ' רשות ניירות ערך, מו(2) 818 (1992)). לעתים הטעיה היא הצהרה פוזיטיבית כוזבת. לעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, כלומר בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי.
בתי המשפט פסקו כי מי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן. לשון אחר, במקרה בו אחד הצדדים (המוכר) מחזיק במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לדירה – עליו מוטלת חובת הגילוי. בעסקת מכר, לרוב, למוכר יש גישה טובה ונוחה יותר למידע הנוגע לעסקה. בהתאם, תחול עליו, לרוב, חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים בנכס (ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ).
חובת גילוי על ביצוע תמ"א 38 בבניין סמוך
הפסיקה עקבית: אין מחלוקת כי חובת הגילוי משתרעת על הבניין עצמו, ועל הדירה עצמה. אולם מה באשר לחובת הגילוי על ביצוע תמ"א 38 בבניין סמוך? ובפרט, מה היקף חובת הגילוי, כאשר המוכרים יכולים לבדוק את הסביבה, בעת חיפוש הדירה? לעמדת התובעים, הנתבעים העלימו מהם את הנתון כי הבניין הסמוך יעבור שיפוץ במסגרת פרויקט תמ"א 38, הגם שמידע זה היה בידיעתם. לעמדת התובעים, הפרת חובת הגילוי בנסיבות העניין, מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
חובת גילוי על ביצוע תמ"א 38 בבניין סמוך
בית המשפט פסק, במקרה זה (ולא באופן גורף), כי על מוכר חלה חובת גילוי רחבה, וזאת גם על פרטים אותם יכול היה הקונה לברר בעצמו. הגילוי המתחייב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים אינו רק כזה הנובע משאלותיו של הצד השני. ישנן נסיבות בהן מתחייבת מסירת מידע יזומה של הצד לחוזה, ביחס למידע שעשוי להיחשב כחיוני. במקרה זה, המידע על פרויקט תמ"א 38 בבניין הסמוך היה מצוי אצל מוכרי הדירה, אך הם הביאו מידע זה לידיעת רוכשי הדירה עובר לחתימת ההסכם. היה מצופה ממוכרי הדירה להביא לידיעת רוכשי הדירה את מלוא הידוע להם באותה עת על הבקשה כפי שהוגשה (וככל שניתן – אף מסמכים שברשותם).
בקריאה נוספת ומעמיקה של פסק הדין, נדמה, בזהירות, כי ניתן היה להגיע לתוצאה המשפטית הפוכה. פסק הדין מעורר שאלות באשר להיקף ועומק הגילוי, עיתוי הגילוי, ההיקף הגיאוגרפי (כלומר המרחק שבין המבנים), יחסי הכוחות בין הצדדים, ועוד. ככל שיוגש ערעור, לא מן הנמנע כי התוצאה עשויה להשתנות. אולם בכל מקרה, הכלל הבסיסי נותר על כנו: בעסקת מקרקעין, קיימת חובת תום לב בין הצדדים, והיא מצריכה היקף גילוי גבוה של מידע בין הצדדים. ככל שחובה זו מופרת, ולו במעט, אזי עשוי בית המשפט להתערב.
לסיכום, חובת הגילוי הינה חובה פעילה, המוטלת על מוכר דירה, למסור בעצמו את כל המידע הידוע לו (לרבות מידע אפשרי ולא וודאי). על כן, בתפקיד עורך דין מכירת דירה, אנחנו ממליצים ללקוחותינו לנקוט בכלל "יש ספק – אין ספק": גלו את כל המידע והעבירו את כל המסמכים לצד השני. כאשר לקוחותינו מבקשים שנלווה אותם כעורך דין קניית דירה, אנחנו יודעים בדיוק מה לשאול ומה לבדוק עם המוכרים – ומה לנסח בחוזה המכר. ניסיון של למעלה מ-40 שנה כמשרד עורך דין מקרקעין בחיפה, מוביל לעסקה בטוחה. משרד וולר ושות'. צרו קשר עכשיו.
